Zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania: warunki w 2026 roku
Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym kupujący płaci podatek od czynności cywilnoprawnych. Osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie mogą jednak uniknąć tego kosztu w całości. Wyjaśniamy warunki zwolnienia oraz zmianę, którą w 2026 roku przyniósł wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Kogo dotyczy PCC
Podatek od czynności cywilnoprawnych dotyczy zakupu od osoby prywatnej, czyli rynku wtórnego. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ transakcja jest opodatkowana podatkiem VAT wliczonym w cenę. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości, a nie cena z umowy, i to od niej notariusz nalicza podatek.
Warunki zwolnienia
Kupujesz jako osoba fizyczna
Zwolnienie nie obejmuje spółek ani innych podmiotów. Może z niego skorzystać jedna osoba lub kilka osób kupujących wspólnie.
To Twoja pierwsza nieruchomość mieszkalna
W dniu zakupu ani wcześniej nie mogło Ci przysługiwać prawo własności mieszkania, domu ani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Dotyczy to również nieruchomości mieszkalnych za granicą.
Wyjątek: spadek do 50%
Udział w nieruchomości mieszkalnej odziedziczony w wysokości nieprzekraczającej 50% nie odbiera prawa do zwolnienia. Udział otrzymany w darowiźnie już tak.
Zakup na rynku wtórnym
Zwolnienie obejmuje odrębną własność lokalu, dom jednorodzinny oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Prawa do zwolnienia nie odbiera natomiast posiadanie działki, lokalu użytkowego, garażu stanowiącego odrębną nieruchomość ani budynku gospodarczego.
Wspólny zakup: co zmienił wyrok NSA z 7 kwietnia 2026 roku
Do niedawna organy podatkowe przyjmowały, że przy wspólnym zakupie zwolnienie przepada w całości, jeżeli choć jeden z nabywców posiadał wcześniej nieruchomość mieszkalną. W praktyce uderzało to w pary, w których tylko jedna osoba kupowała swoje pierwsze mieszkanie.
Wyrok NSA z 7 kwietnia 2026 roku (sygn. III FSK 281/25) zmienił tę praktykę na proporcjonalną.
Zwolnienie przepadało w całości, jeżeli którykolwiek z kupujących miał wcześniej nieruchomość mieszkalną. Oboje płacili 2% od pełnej wartości.
Każdy nabywca jest rozliczany osobno. Osoba kupująca swoje pierwsze mieszkanie nie płaci podatku od swojego udziału.
Kto zapłacił podatek według wcześniejszej wykładni, może złożyć wniosek o stwierdzenie nadpłaty. Termin wynosi 5 lat od końca roku, w którym powstał obowiązek podatkowy.
Jak skorzystać ze zwolnienia
Wystarczy złożyć oświadczenie o spełnieniu warunków w akcie notarialnym. Notariusz weryfikuje je i nie pobiera podatku. Za podanie nieprawdy grozi odpowiedzialność karno-skarbowa, dlatego wątpliwości dotyczące wcześniejszych udziałów w nieruchomościach warto wyjaśnić przed transakcją.
Stawka 6% dla kupujących hurtowo
Od 1 stycznia 2024 roku przy zakupie szóstego i każdego kolejnego lokalu w tym samym budynku lub na tej samej nieruchomości gruntowej obowiązuje stawka 6%. Dotyczy nabywców inwestycyjnych i nie ma zastosowania przy typowym zakupie mieszkania.